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Nachfolgend der Widerspruch zum Edekamonster in Weiden Neustädter Str. 49.
Abgabetermin ist bis heute nachts 24 Uhr!
Luise Nomayo 10.09.09
Zum Eicherlgarten 7
92711 Parkstein - Hammerles
Stadt Weiden nachrichtlich:
Stadtplanungsamt Stadtrat d. Kreisfreien Stadt Weiden
Dr.-Pfleger-Str. 15 Regierung d. Opf. Bauaufsicht
92637 Weiden i.d.Opf
Betr.:
Vorhabensbezogener Bebauungsplan „Einkaufszentrum Neustädter Straße 49:
Hier:
Widerspruch/Einwendung;
Sehr geehrte Damen und Herren des Stadtplanungsamtes,
sehr geehrte Mitglieder des Weidener Stadtrates!
Als Wahlberechtigte der Marktgemeinde Parkstein, und damit als Einwohnerin einer angrenzenden Nachbargemeinde von Weiden, sowie als Mitglied der Weidener Initiative WISP, erhebe ich sach- und fristgerecht meinen Widerspruch, bzw. meine Einwendungen gegen
- die projektbezogene Ausweisung eines Sondergebietes an der Neustädter Straße 49,
- die Bebauungsplanungen eines Einkaufs- und UEC (Urban Entertainment Center) im
äußeren Norden des Stadtgebietes der kreisfreien Stadt Weiden.
Begründung:
1.
Das Vorhaben widerspricht den, im Regionalplan Nord 6 formulierten Entwicklungszielen Ziff. 2.1.2, welche explizit für die Stadt Weiden lauten:
„Die oberzentralen Funktionen müssen jedoch gestärkt werden. So sind eine Reihe von oberzentralen Einrichtungen noch nicht in der notwendigen Qualität vorhanden. Sie müssen deshalb noch geschaffen und ausgebaut werden.
Die Vollendung der Fachhochschule Amberg-Weiden hat dabei überragende Bedeutung.
Auch als Arbeitsstandort soll das Oberzentrum so ausgebaut werden,dass vor allem eine Ausweitung in den für ein Oberzentrum typischen Beschäftigungsbereichen (technologisch hochentwickelte Produktionen, sowie Dienstleistungen des spezialisierten höheren Bedarfs) erfolgt.
Die Einzelhandelsfunktion hat bereits einen hohen Standard erreicht, als Aufgabe stellt sich hier die Fortentwicklung für den spezialisierten höheren Bedarf.“
Das geplante UEC (Einzelhandelsprojekt mit Freizeit- und Unterhaltungsangeboten), euphemisch Generationenmarkt genannt, erfüllt damit die aufgeführten Kriterien und Vorgaben dieses Regionalplanes nicht.
Die Fa. „TEAM 4“, welche ausgelegte Plan-Begründung und Beschreibung für die Bebauungsplanänderung erstellte, täuscht lediglich, mit Bezug auf den Regionalplan „Region Nördliche Oberpfalz (6), eine Übereinstimmung mit den regionalplanerischen Zielsetzungen vor.
Der geplante, großdimensionierte Edeka Einzelhandelsmarkt, mit Vergnügungs- und Relaxeinrichtungen, kann jedenfalls nicht als Dienstleister des [b]„spezialisierten, höheren Bedarfs“, wie im Regionalplan gefordert, verstanden werden.
Der Hinweis auf den Regionalplan in den ausgelegten, zu genehmigenden Bauunterlagen, ist daher gewollt irreführend und dient der Täuschung, aller am Verfahren Beteiligten.
Mein Widerspruch richtet sich gegen die Umdeutung und falsche Auslegung der im Regionalplan aufgelisteten Gebote, bzw. Verbote im Zusammenhang mit Sondergebietsausweisungen und Bebauungsplanänderungen für großflächige Einkaufszentren, insbesonders mit UEC Charakter![/b]
2.
Auch der Bezug zum Bayerischen Landesentwicklungsplan, LEP B II 1.2.1.2, täuscht eine gesetzeskonforme Übereinstimmung mit den gebotenen Zielsetzung vor.
Tatsächlich stehen die, vom Antragsteller vorgelegten Planungen, angefangen bei der geplanten Größe Größe der Verkaufsflächen, über Standort des Bauvorhaben, dessen Angebotssortiments bis zum Kaufkraft-Abschöpfungspotential, im eklatanten Widerspruch zu den Vorgaben des LEP B II 1.2.1.2.
Diese Gebote und Verbote des LEP B 1.2.1.2. sind jedoch als Verwaltungsanordnung von der Stadt Weiden umzusetzen. Danach wäre der projektbezogene Bebauungsplan in der ausgelegten Fassung nicht genehmigungsfähig.
Die Größe des projektierten Einzelhandelszentrums der Edeka umfasst eine, in Leichtbauweise überspannte Fläche von 4250 m² lt. ausgelegter Planzeichnung.
Hinzu kommt ein zusätzlicher, etwas abgesetzter Bau, für Einzelhandels-Produkte des periodischen Bedarfs mit einer integrierten Spielhölle.
Die projektierte, zu überbauende Fläche, umfasst weitere 3750 m².
Der Hinweis auf den LEP BII 1.2.1.2 in den ausgelegten, zu genehmigenden Bauantragsunterlagen, ist irreführend und dient der Täuschung, aller am Verfahren Beteiligten.
Mein Widerspruch richtet sich gegen die Umdeutung und falsche Auslegung der im LEP BII 1.2.1.2 aufgelisteten Gebote, bzw. Verbote im Zusammenhang mit Sondergebietsausweisungen und Bebauungsplanänderungen für großflächige Einkaufszentren, insbesonders mit UEC Charakter!
a)
UEC´s haben in der Regel keine Fenster, oder Aussenbezüge, sodass der Besucher aus dem Alltag entführt wird und in den Konsumtempel eintaucht (siehe Bauantrag Neustädter Str. 49 und
die Wahl der Begrifflichkeiten „Generationenmarkt“, bzw. vorher „Seniorenmarkt“, sowie das ausgelegte Heft mit Bildmontagen zum Aussehen des Marktes).
Auch Uhren sucht der Kunde in diesen Kaufrausch-Tempeln vergeblich!
In UEC´s wird durchschnittlich ein Drittel der Fläche für Unterhaltung und sonstige Relax-
und Fraß-Befriedigung bereitgehalten.
Mit dieser Gestaltung wächst die Konsumbereitschaft von Kunden, teilweise bis zum Krankheitsbild des Kaufzwangs, vergleichbar mit der Spielsucht!
Aus diesen Gründen und wegen der damit einhergehenden, negativen gesellschaftlichen und sozialen Folgelasten, welche im Gutachten bisher keine Erwähnung fanden und daher bei der Gefahrenabschätzung auch keine Rolle spielten, ist der Antrag auf Bebauungsplanänderung abzuweisen!
Die baulich-optische Psycho-Manipulation, neben Relaunchangeboten, die nichts mehr mit dem eigentlichen Versorgungszielen zu tun haben, schafft Abhängigkeiten, deren Lasten die Allgemeinheit über Sozialbeiträge der Krankenkassen zu tragen hat und für deren Folgen auch die Stadt über Sozialleistungen aufzukommen hat.
Gleiches gilt für die Spielhölle mit einer Betriebsfläche von 1500m²!
Es ist sehr bedauerlich, dass dieser Aspekt, der auch Entwicklungsziele und Entwicklungserfolge der Stadtplanung in Frage stellt, der mittel- und langfristig Kosten für Einrichtung von Heimen und Bestellung von Sozialbetreuungen bewirkt, nicht untersucht, geprüft und abgewogen wurde.
Meine Einwendung richtet sich daher auch gegen die schädlichen und negativen Auswirkungen beim Konsumverhalten und gegen dass Suchtpotential, welches von Spielotheken ausgeht und insbesonders auf junge Erwachsene und Personen mit wenig gefestigten Persönlichkeitsprofilen einwirkt!
Dieser gesellschaftliche, wirtschaftliche und soziale Aspekt ist zwar nach LEP B 1.2.1.2 sehr wohl zu berücksichtigen, aber in den vorliegenden, zur Genehmigung anstehenden Unterlagen nicht geprüft und gewertet worden.
b)
In Weiden kommen, laut einer, am 14.04.08 via SPIEGEL-online veröffentlichten Studie (sil/dpa), bezogen auf 100 000 Einwohner, insgesamt 42 Discounter (s.Anl.1)
Damit liegt Weiden im bundesweiten Vergleich an erster Stelle!
Ein weiteres Einzelhandelszentrum ist, gemessen an der hohen Dichte, für die gewachsenen, kleinteiligen Versorgungsstrukturen der Stadt Weiden schädlich.
Die vorhandenen Einzelhandelsmärkte verteilen sich auf die verschiedenen, relativ abgeschlossenen Ortsteile von Weiden und erfüllen damit die wohn- und ortsnahe Versorgung mit Waren des täglichen Bedarfes.
Die Einrichtung des Großmarktes mit UEC-Qualität, am Stadtrand und im Schnittbereich der Hauptverkehrsachsen, hat eine Sogwirkung, welche über die vom GfK statistisch geschätzten Abschöpfraten von angeblich unter 10% hinausgehen.
Wenn eine Anzahl vorhandener Einzelhandelsläden keine besondere Berücksichtigung im GfK-Wirtschaftlichkeitsgutachten findet, ist dies der Tatsache geschuldet, dass Discounter in den verschiedenen Ortsteilen, also ausserhalb des vom GfK abgesteckten Stadtkerns um die Altstadt zwischen Bahnhof und Neustädter Hauptstraße und den Ortsteilen östlich und westlich davon, mit Verkaufsflächen von unter 500 m², erst gar nicht berücksichtigt wurden und weitere Anbieter für Waren des täglichen Bedarfs, mit Verkaufsflächen bis zu 800 m2 in den westlichen und östlichen Weidener Siedlungsgebieten, nicht einbezogen wurden (z.B. Leimberger Straße, Friedrich Ebertstr.-Auffahrt B22) , zum Teil auch deshalb, weil sie erst nach Erstellung des GfK-Gutachtens eröffnet wurden.
Sie sind es aber, die sich in den Ortsteilen ansiedelten, um den jeweiligen Bedarf der dort ansässigen Bevölkerung wohnungsnah zu decken, aber mit der Bauungsplanänderung für den „UEC-Generationenmarkt“ in ihrem Bestand gefährdet sind.
Das bedeutet, dass mit Abschöpfung der Kaufkraft im südlichen Segment des inneren Radius um das UEC
- weitere Leerstände in Mischgebieten zu erwarten sind,
- die Nahversorgung der Siedlungsbevölkerung, insbesonders für jene Bevölkerungsschichten, welche nicht über ein eigenes Auto verfügen, nicht mehr gegeben ist,
- das Verkehrsaufkommen erheblich gesteigert und damit Energieverbrauch ökologisch negativ beeinflusst wird,
- die Siedlungsstruktur mittel und langfristig nachteilig verändert wird, weil Ortsteile entvölkert und/oder zu reinen Schlafstellen verkommen,
- bereits heute vorhandene, negative Auswirkungen in den Siedlungsgebieten verstärkt werden und nicht mehr durch Stadterneuerungs-, bzw. Stadtentwicklungsprogramme zu beheben sind.
Negativ Beispiele sind, um nur einige Beispiele zu nennen:
der dichtbesiedelte Ortsteil Hammerweg Weiden, mit vielen leerstehenden Läden und Betriebsgrundstücken,
die 2000 EW zählende Marktgemeinde Parkstein, mit zwar ausgewiesenem, aber bisher leeren Sondergebiet für die Ansiedlung eines Einzelhandelsmarktes und lediglich zwei Landmetzgereien mit einem Grundangebot an Lebensmitteln des täglichen Bedarfs,
die dichtbesiedelte Marktgemeinde Störnstein, ohne einen einzigen Einzelhandels- oder Dienstleistungsladen.
Das ist eine beispielhafte kleine Auswahl, um die kurz- und mittelfristig drohenden, negativen Auswirkungen des geplanten UEC zu verdeutlichen.
Dabei handelt es sich bei den genannten Kommunen um solche, die seit Jahren bemüht sind, eine Zentrums-Kultur im wirtschaftlichen, sozialen, kulturellen und gesellschaftlichen Bereichen aufzubauen!
Meine Einwendung gegen den Generationenmarkt stützt sich auf diese strukturschädigenden Auswirkungen im Luftlinienumfeld des geplanten Projektes bis zu 10 km Radius-Entfernung!
c)
Schließlich zielt die gesamte Geschäftsstrategie eines UEC auf die Kaufkraft der sogen. „Best-Agers“ ab, also jenes Bevölkerungsteils, der über ein Kfz verfügt und bereit ist, über schnelle Autostrecken (z.B.:
- A 93, Frauenrichterstr., B470, Josef-Haas-Moosloh-Str. vom Westen her,
- Bahnhof-Nikolai-Prinz Ludwig-Martin Luther- Neustädter Straße und B22 vom Süden her,
- Neustädter Hauptstr. vom Norden her,
- Südosttangente, Friedrich Ebert Str.-Vohenstrausserstr., Bürgermstr. Prechtelstr.-Sebastianstr. - Am langen Steg aus dem Osten des Stadgebietes)
den täglichen Lebensbedarf in Groß-Einkaufszentren „mit Synergieeffekten“ (Mitnehmmärkten für den periodischen Haushaltsbedarf) einzukaufen.
Diese Verkehrslenkung zum UEC Generationenmarkt führt zu hohem, zusätzlichen Treibstoffverbrauch und damit zu negativen, ökologischen Auswirkungen..
Im Nahbereich, des Marktes ( Luftlinienradius 10 km) muß mit einer durchschnittlichen Kunden-Anfahrtstrecke von mind. 7 km einfach gerechnet werden, da das UEC nicht im innerstädtischen Bereich und auch nicht in dicht besiedelten Ortsteilen, sondern im nördlichen Grenzbereich des Weidener Stadgebietes errichtet werden soll.
Der geplanter Parkplatz für den UEC-Verkaufsmarkt, mit ca. 300 Parkplätzen, Öffnungszeiten an 6 Wochentagen und bis 20 Uhr (übliche Schlußzeit bei Edekamärkten) liegt bei einem Kfz- Umschlaggrad zwischen 7.7 - 10 (Tabelle 1.3, Datenbeispiele zur Verkehrserzeugung großflächiger Handelsbetriebe Ziff. 8-10 Bosserhoff Dietmar, Abschätzung der Verkehrserzeugung durch Vorhaben der Bauleitplanung, Herausgeber: Hess. Landesamt f. Straßen- und Verkehrswesen, Stand Mai 1998, s. Anl 2.) .
Aus einem zu erwartenden Umschlaggrad (Ug) von durchschnittlich 8, errechnet sich ein Fahrzeugaufkommen von 300 x 8 = 2 400 Fahrzeugen/tgl.
Bei einem Spritverbrauch von 8 Ltr./Kfz/100km ergibt sich, bei 2 400 Fahrten zu 7 km x 2 = 14 km (Hin- und Rückfahrt) ein Spritverbrauch von täglich 2 400x14:100 x8 = 2 688 Liter.
An 300 Öffnungstagen/a sind das 806 400 Liter
Spritverbrauch, welcher zusätzlich verbrannt wird, weil Kunden ausschließlich aus dem suburbanen Bereichen anfahren, - der Markt liegt ausserhalb von Wohnsiedlungen oder Ortsteilzentren!
Anmerkung:
806 400 Liter Treibstoff stellen das Äquivalent des Jahresheizbedarfs von rd. 500 Familienwohneinheiten dar.
Schon daran ist zu erkennen, dass teure Energiegutachten, einschl. der Energiesparbestrebungen der Stadt Weiden, durch die Errichtung dieses „Generationenmarktes“ konterkariert und zur Makulatur werden, zumal es dafür keinen tatsächlichen Versorgungsbedarf für die Bevölkerung gibt.
Bei der Berechnung wurden die Werte o.a. Quelle zugrunde gelegt. Dabei wurden aber, lt. Gutachten FGSV, Köln 91, nur Einkaufstage von Montag bis Freitag berücksichtigt. Des Weiteren sind die zwischenzeitlich verlängerten Öffnungszeiten noch nicht erhöhend in die Umschlagberechnungen eingegangen, sodass der durchschnittliche Umschlaggrad von 8 noch nicht das tatsächliche, wöchentliche Verkehrsaufkommen widerspiegelt, sondern eher darunter liegt.
Die an- und abfahrenden Fahrzeuge verursachen auch hohe Staubemissionen am Standortbereich und in der näheren Umgebung des Einkaufsmarktes.
Diesbezügliche Messungen, Berechnungen (z.B. in Abhängigkeit von geplanten Ampelanlagen und dem damit verbundenen Stop-and-Go-Verkehr), oder wenigstens Schätzungen, fehlen in den ausgelegten Unterlagen.
Meine Einwendung richtet sich deshalb gegen
- den hohen Ölverbrauch, der durch die Errichtung dieses UEC, mit seiner sehr guten und schnellen, überregional besonders wirksamen Verkehrsanbindung, verursacht wird,
- gegen die Unterlassung, Staubemissionen in die Gesamtbetrachtung für die Genehmigung des Vorhabens mit einzubeziehen.
Eine UVP ist damit geboten.
3.
Die Abschöpfungsberechnungen im GFK-Gutachten erfassen nicht den tatsächlich vorhandenen Bestand. Dass GfK-Gutachten ist auf die Nichtüberschreitung der Abschöpfungs-Grenzline von unter 10% zugeschnitten.
Es spiegelt nicht die tatsächlich zu generierenden Umsätze wider, sondern dient hauptsächlich dazu, die Genehmigungsfähigkeit des Bauantrages zu erreichen!
a)
Von den 4250 Quadratmetern überbaubare Geschäftsfläche im Edeka-Hauptgebäude, soll die Verkaufsfläche, nach mehrmaligen Veränderungen, nun 2 600m² betragen (s.Stadt Weiden vorhabenbezogener Bebauungsplan 8.7.09 B Ziff.1.1 <http://Ziff.1.1/>), wobei sich dann für Rückzugs- und Ruhebereiche, für Kinderbetreuung, Sanitäreinrichtungen und Fastfoodplätze insgesamt 1 650 m² überbaubare Grundfläche errechnen.
Der hohe Flächenanteil für Convenience-Bereiche ist unmittelbar mit dem Geschäftsbetrieb und mit den Geschäftszielen verbunden und kann daher nicht aus der Verkaufsflächenberechnung ausgespart bleiben. So, wie Einkaufswege, Theken, Aufbauten, Stand- und Sitzplätze in den verschiedenen Abteilungen und Segmenten innerhalb des Marktes als Verkaufsflächen gelten, sind auch diese Convenience-Platzvorhaltungen mit in dieVerkaufsflächenberechnung einzubeziehen, schließlich soll damit Absatz von Waren angekurbelt und Käufer angezogen werden.
Waren eines Einkaufszentrums werden „just-in-time“ angeliefert. Einem ausgefeiltem Logistiksystem ist es geschuldet, daß die früher notwendigen, großen Warenlager entfallen, sodass nur noch Arbeitnehmer-Sozialbereiche, Gefrierräume, Abstell- und Abfallplätze, sowie Kurzzeit-Lagerflächen mit geringem Flächenbedarf zur Ausführung kommen.
Der Ansatz von nur 2 600 m², bei einer überbauten Fläche des Einzelhandelsgebäudes für Edeka von 4 250 m² (Verhältnis 2 600:4250 = 61 % :39 %) ist unrealistisch, unterdimensioniert und aus betriebswirtschaftlicher Sicht wirklichkeitsfern.
Abschöpfungs-Quoten, welche auf diesen Angaben aufbauen, sind logischer Weise viel zu gering angenommen und damit für die Beurteilung der Genehmigungsfähigkeit nicht heranzuziehen.
Ebenso verhält es sich mit den Verkaufsflächen des gleichzeitig zu errichtenden, als „Dienstleistung“ deklarierten Komplexes, mit einer überbauten Fläche ( lt. Auslegungsplans) von insgesamt 3 750m² und einer Verkaufs-/Geschäftsfläche von 2 440 m² (110 Backshop + 800 Zoofachmarkt + 480 Drogeriefachmarkt + 1 050 Spielothek + 200 Apotheke s. Auslegungs-Unterlagen B 1.1 vom 8.7.09 ), was ein Verhältnis, Verkaufsfläche zu bebauter Grundfläche, von 65 % : 35 % ergibt.
Aufschlussreich sind in diesem Zusammenhang die verschiedenen, differierenden, aus betriebswirtschaftlicher Sicht durch dass GfK errechneten Raumleistungen €/m².
Seite 43 Gutachten vom März 07
- Generationenmarkt (3 000 m² Verkaufsfläche, 13.7 Mio Bruttoumsatz/a) 4 600.- €/m²
Ergänzende Stellungnahme ohne Datum zum März 2007, Tabelle 2 Edeka
- Generationenmarkt (2 500 m² Verkaufsfläche, 10.7 Mio Bruttoumsatz/a) 4 280.- €/m²
Ergänzende Stellungnahme ohne Datum zum März 2007, Tabelle 3 Edeka
- Generationenmarkt (2 790 m² Verkaufsfläche, 12.8 Mio Bruttoumsatz/a) 4 600.- €/m²
Ergänzende Stellungnahme vom 24.2.09 z.Gutachten März 2007
- Generationenmarkt ( 2 500 m² Verkaufsfläche) keine Angaben vorhanden,
jedoch Hinweis:
„Um die möglichen zu erwartenden ökonomischen Umsatzlenkungen ableiten zu können, wird zunächst unter Berücksichtigung durchschnittlicher branchen- und betriebswirtschaftlich notwendiger Flächenproduktivität im Sinne von Maximalwerten bzw. von möglichen Obergrenzen ein Brutto-Umsatz angesetzt.“
Dies bedeutet, dass die zugrunde gelegten und von der Genehmigungsbehörde zu prüfenden Abschöpfquoten im GfK-Gutachten, nicht auf belastbaren, volkswirtschaftlichen Bestandsdaten der vorhandenen, regionalen Versorgungsstrukturen beruhen.
Die Abschöpfungsquoten werden viel mehr so hingerechnet, dass sie sich an der Maximalgrenze der Spanne zwischen „möglichen Obergrenzen“ des „Brutto-Umsatzes“ (also Unterschreiten der 10% Abschöpfgrenze nach den BVerw-Urteilen) und der zu erzielenden „Flächenproduktivität“ bewegen!
Abschöpfquoten, welche einen maßgeblichen Parameter für die Standort-Verträglichkeit und damit für die Genehmigung des Projektes bilden, müssen sich aus den vorhandenen, regionalen Daten und den darauf basierenden, zu erwartenden Umsätzen errechnen.
Erst daraus kann die Größe der Umsatz-Umleitung und die Produktivität der Raumleistung in €/m² und die ermittelt werden.
Mit o.a. Herangehensweise ist offensichtlich, das GfK-Gutachten hat das „das Pferd von hinten aufgezäunt“. Nicht die zu erwartenden Erfolgsausichten des Projektes darzustellen, sondern um das beantragte Bauverfahren innerhalb genehmigungsfähiger Grenzen erscheinen zu lassen, ist das vorrangige Ziel des Gutachtens.
Wenn man die Anzahl der Parkplätze mit 300, deren Umschlagzahl 8 und einen Einkaufsbetrag von nur 50.-€/AutofahrerIn zugrunde legt, errechnet sich für das Einkaufszentrum
ein Tagesumsatz von durchschnittlich 120 000.- €
Bei 300 Verkaufstagen jährlich, ergibt sich daraus einen Jahresumsatz von 36 000 000.- €
Das ist mehr als doppelt so viel, als vom GfK-Gutachter (16.4 Mio €) angenommen wird.
Mit dem Mindesteinkaufsbetrag von 50.-€/Person muß schon deshalb gerechnet werden, weil niemand Benzinkosten von durchschnittlich 2.20 € (7 km x 2 : 8 x 1.30 €) ausgibt, und sich damit die Gestehungskosten der Waren um 4.4 und mehr Prozent zu erhöhen!
Bei der Umsatzprognose blieb zudem unberücksichtigt, daß vielfach auch Begleitpersonen in den Autos mitfahren und zusätzlich Umsätze generieren.
Meine Einwendung richtet sich gegen die Einbeziehung des GfK-Gutachtens zur Beurteilung der Raum- und Standortverträglichkeit des „Generationenmarktes“, da es nicht die realistisch zu erwartenden Abschöpfungsumsätze offenlegt!
4.
UEC´s sind wirtschaftsgeographisch gesehen, Cluster, weil im Interesse der Nutzung von Umsatz-Synergien, die Standortgemeinschaft ein Netzwerk und eine Wertschöpfungskette bilden.
Genau gegen diese Merkmale und deren kurz-, mittel- und langfristige, absolut negative Auswirkungen auf die Entwicklung von Kommunen, Gesellschaft und Umwelt, richten sich die im LEP BII 1.2.1.2 genannten Verbotskriterien!
Sie werden durch die Ansiedlungsgenehmigung des „Generationenmarktes“ an der nördlichen Peripherie des Weidener Stadtgebietes missachtet.
Der ernsthafter Konflikt entsteht dadurch, dass die LEP-Zielsetzung und damit die ohnehin schwierige, kommunale Aufgabe, lebenswerte gesellschaftliche, soziale, wirtschaftliche und kulturelle Strukturen in den verschiedenen, abgegrenzten Weidener Stadtteilen zu bilden, durch die Verlagerung der Versorgung mit den notwendigen Verbrauchsgütern in suburbane Zentren unterlaufen und konterkariert wird.
Ein solcher Fehler ist bereits virulent durch die Kaufland- und Edeka-Ansiedlung im südlichen Randgebiet von Weiden. Die Versorgung der Bevölkerung mit den täglich notwendigen Waren, ist im Stadtkern und der südlichen Innenstadt, mit der Schließung kleiner Lebensmittelgeschäfte und Discounter, bereits zusammengebrochen.
Eine voraussehbare, weitere “Austrocknung” der nördlichen, westlichen und östlichen Stadtkernbereiche, so wie der Anliegergemeinden, droht unmittelbar durch die Genehmigung des UEC-“Generationenmarktes“.
Die Begriffsschöpfung “Generationenmarkt” darf nicht darüber hinweg täuschen, dass Zielgruppe des Unternehmens ausschließlich der mobile „Best-Ager“ sind.
Das sind mobile Menschen mit gutem Einkommen und Kfz-Besitz und auch über Bedarf weniger preisbewusst Geld ausgibt.
Andere Käufergruppen (z.B. Alte und Behinderte, Menschen ohne Kfz) haben kaum eine Möglichkeit diesen Markt zu erreichen.
Wird die mobile Käuferschicht aus den Ortszentren und den angrenzenden Kommunen abgesaugt, verliert der regionale Einzelhandel seine wichtigste Käufergruppe und damit rentierliche Umsatzquoten, sie müssen schließen und hinterlassen bei bei den “hinterbliebenen” , ärmeren und nicht mobilen Käufergruppen einen “ungedeckten Bedarf”, der als Folge zu Wohungsaufgabe und Umzug führt.
Läden stehen leer, Flächen liegen brach und Ortsteile veröden!
Solche Aussichten bedrohen z.B. den Ortsteil Hammerweg, aber auch in der Mooslohe und im Rehbühl, sowie in Weiden Ost.
Meine Einwendung ist der Tatsache geschuldet, dass dieser „Generationenmarkt“ keine neuen Käufergruppen erschließt und generiert, denn der Discountermarkt hat in Weiden einen hohen Sättigungsgrad, sodass die Gewinne des neuen UEC nur über Abschöpfungs-Quoten erzielbar sind, wenn Käuferströme umgeleitet werden.
Solche Entwicklungen gilt es zu verhindern, denn sie widersprichen allen städteplanerischen und landesplanerischen Zielsetzungen.
5.
Aber nicht nur die Zielsetzungen des Bay. LEP und des Regionalplans werden mit der Ansiedlung des Bauprojektes „Generationenmark“ als UEC ad absurdum geführt, auch die, von der Stadt Weiden bereitgestellten Haushaltsmittel i.H.v <http://i.H.v/>. 150 000.-€ für ein Stadtentwicklungsgutachten, sind damit verschwendet.
Die Zielsetzungen dieses Gutachtens sollen der Umsetzung der Gebote aus dem Regionalplan Oberpfalz Nord (6) und dem LEP BII 1.2.1.2 dienen, werden aber durch die vorliegende, projektbezogene Bebauungsplanänderung verhindert.
Die Auswirkungen der Planungen zur „projektbezogene Bebauungsplanänderung“ haben bereits zu einem Verdrängungswettbewerb im Stadtteil Hammerweg geführt.
Der Stadtteil umfasst 6 236 Einwohner (aktuell WIKIPEDIA) und ist damit der zahlenmäßig zweitstärkste Stadtteil von Weiden.
Im abgegrenzten, zur Neustädter Straße hin durch die Bahnlinie nach Hof abgeschlossenen Stadtteil Hammerweg, sind die Bewohner auf die Nahversorgung mit Gütern des täglichen Verbrauchs angewiesen, sofern sie nicht im Besitz eines Autos sind.
Die Ortsteilversorgung hatte bisher ein kleiner Discounter (nah & gut), Verkaufsfläche ca. 700m2, sichergestellt!
Der Betriebsinhaber des Hammerweg-Discounters hat den Pachtvertrag zum 30.9.09 gekündigt. Er befürchtet durch den Edeka-UEC-Markt und dem damit einhergehenden Wegfall der „Best-Agers“, Umsatzeinbußen von mehr als 15% seines Umsatzes.
Mit den verbleibenden Kunden kann er sein Geschäft nicht rentabel weiterführen.
Ein Nachpächter wird zwar gesucht, ist aber unter den zu erwartenden Gewinneinbußen kaum zu finden.
Im Stadteil befinden sich neben zwei Kirchen, zwei Schulen, auch ein Altenheim.
Da der ÖPNV aus dem Hammerwegstadtteil nur nach Süden zum ZOB im Stadkern ausgerichtet ist und von hier aus ein weiterer Fußweg zum NETTO in der Brenner-Schäffer-Str. erforderlich ist, um sich mit Lebensmitteln zu versorgen, können sich Behinderte, Alte und Junge ohne Kfz, nicht mehr wohnungsnah mit den notwendigsten Bedarfsgütern selbst versorgen.
Das von der Stadt für den Hammerweg vorgesehene und nach dem o.a. Stadtentwicklungsplan anvisierte Stadtteilzentrum, ist damit schon jetzt eine Todgeburt, denn ohne Nahversorgung werden viele Bewohner ohne Kfz den Hammerwegstadtteil verlassen und die Stadt kann sich, wegen des „demographischen Faktors“, schon einmal Gedanken machen, neue Heimplätze in Seniorenheimen auszuweisen!
Die Planungen für das Sondergebiet dienen, entgegen den Darstellungen in den Auslegungs-Unterlagen, nicht der „Innenentwicklung der Stadt“, sondern konterkarieren die Vorgaben nach § 12(1) BauGB. Der Standort des “Generationenmarktes” ist weder städtebaulich integriert, noch liegt er im innerörtlichen Stadtbereich, er hat keine Anbindung zum städt. ÖPNV-Liniennetz und soll in einem Industrie-Mischgebiet am nördlichsten Ende des Gesamtstadtgebietes der Stadt Weiden errichtet werden.
In nächster Nähe, südlich des geplanten UEC Standortes, sind bereits mehrere Lebensmittelmärkte vorhanden (real, Aldi, Norma), sowie ein Hauhaltswarendiscounter Poco.
Die von den “Abschöpfungen” des Generationenmarktes am unmittelbarsten betroffen werden und bei Schließung ihrer Märkte, weitere Gewerbebrachen, den in diesem Bereich bereits mehrfach vorhandenen, hinzufügen werden.
Bei Ansiedlung des „Generationenmarktes“ ist also für die nähere Umgebung des UEC voraussehbar, daß kurz oder mittelfristig die Anzahl der Gewerbe-Brachen, durch Schließung der genanten Märkte weiter erhöht wird. Eine Untersuchung dazu fehlt in den Unterlagen!
Meine Einwendung richtet sich gegen den UEC-Generationenmarkt, weil damit die entwicklungsplanerischen Anstrengungen der Stadt zunichte gemacht werden und Haushaltsmittel für Gutachten verschwendet sind.
6.
Die Entwässerung auf dem Grundstück des geplanten Generationenmarktes soll lt. Planungsunterlagen 4.4 „überwiegend vor Ort versickert werden“.
Weder das anfallende Dachflächenwasser, noch das Oberflächenwasser kann in nennenswerter Weise auf der zubetonierten, mehr als 1.9 ha großen Fläche „versickert” werden.
Die Fläche ist wegen Leichtgängigkeit der Einkaufs- und Rollwägen, sowie im Interesse der Rollstuhlbesucher, fugenlos und eben zuzupflastern.
Die Angaben zur „Versickerung der Oberflächenwässer“ sind eine euphemische Übertreibung.
Der Wasseranfall durch kräftige Regengüsse in unserer Region beträgt bis zu 3 Liter/m², die schmalen, mit Bäumchen bepflanzten Randstreifen können diese anfallenden Wassermassen nicht aufnehmen.
Dass Wasser fließt also in die Kanalleitungen, nach Auskunft WaWi-Amt, hauptsächlich in die ungetrennten Abwasserstränge.
Die Folge davon ist, dass die südlich gelegene Eisenbahnunterführung in der Neustädter-Hauptstraße-Martin-Lutherstraße noch üppiger mit Wasser vollläuft, weil die Rohre den Anfall des Regenwassers bei Güssen nicht schnell genug ableiten.
Dieser Aspekt blieb bisher in den Auslegungs-Unterlagen völlig unberücksichtigt.
Meine Einwendung ist auch der fehlenden Untersuchung der Abwassersituation durch die Ansiedlung eines des großflächigen Generationenmarktes geschuldet, eine UVP ist auch aus diesem Grunde geboten.
7.
Den ausgelegten Unterlagen zur Bauplanänderung liegt zwar ein Lärmgutachten zum zu erwartenden Lärmaufkommen mit im Gutachten zwar vorgeschlagener Mehrfachampelanlage und Änderung der Straßenführung vor, in den ausgelegten Unterlagen ist aber die vorgesehene Verkehrsplanung nicht vorhanden und auch in den Karten fehlen die entsprechenden Daten.
Ausserdem ist mir aufgefallen, dass die zu erwartenden Lärmpegel aus Karten errechnet wurden, die keine Maßstabsangaben enthalten.
Dies wurde sogar explizit auf den, für das Gutachten verwendeten Karten festgehalten.
Es ist daher für mich nicht nachvollziehbar, wie verlässliche und belastbare Lärmpegel ohne genaue Messdaten erstellt werden können, zumal zum Zeitpunkt auch die Straßenplanungen nicht abgeschlossen waren?
Meine Einwendung richtet sich gegen die nicht belastbaren Lärmpegel-Berechnungen. Auch in diesem Zusammenhang ist die Einleitung einer UVP erforderlich.
8.
Durch den „Generationenmarkt“ ist ein erhöhtes Verkehrsaufkommen zu erwarten.
Die Planungen und Vorschläge des Projektbetreibers, den fließenden Verkehr auf der Magistrale Neustädter-Hauptstraße im Einmündungsbereich zur B22 mit Ampelanlagen zu regulieren, dürfte je nach Ampelschaltung auf den verschiedenen Bahnen zu „Stop-and-Situationen“, mit entsprechenden, zusätzlichen Lärm- und Abgasbelastungen führen.
Dabei kommt es dem Betreiber des Generationenmarktes und offensichtlich auch der Stadt nicht darauf an, dass der allgemeine Verkehrsteilnehmer durch solche, bisher unnötigen Behinderungssystem behindert und aufgehalten wird.
Der reibungslose und möglichst schnelle Zugang für Käufer zum UEC steht offensichtlich auch für die Stadt als vorrangiges Ziel fest.
Die Verkehrssituation könnte vom Zu- und Ausfahr-Verkehr aus dem UEC entzerrt werden, wenn die alte Neustädter Straße als Einbahnstraße nur noch über die Neustädter Hauptstraße erreichbar wäre. Diese Einbahstraßenregelung müsste bis zur Kreuzung Conrad Röntgen - Georg Stöckel Str. Geführt werden.
Alle aus dem Einkaufszentrum abfahrenden Fahrzeuge haben dann entweder über die Georg Stöckel Str. - Kilian Str. Anschluss nach Weidens Süden, oder nach Neustadt im Norden, sowie über B22 nach Osten, und A93 nach Westen.
Aus Richtung Weiden kommende Fahrzeuge können entweder von der Neustädter Straße über die bereits vorhandene Linksabbiegerspur, oder auch über die Ausfahrt Neustädter Str. - Dr. Kilian Straße - Georg Stöckel Str. - Röntgen und Otto Hahn Str. Den Generationenmarkt gut erreichen.
Mit dieser Einbahstraßenlösung wird der gesamte fließende Verkehr auf der Neustädter Hauptstr. von Weiden oder aus Altenstadt entlastet und entzerrt, ohne dass es des Hindernisrennens über Ampelanlagen bedarf.
Letztlich gehen die Interessen der Verkehrsteilnehmer auf reibungslosen Verkehr, niedrige Lärmpegel und weniger Staubemissionen, den Geschäftsinteressen einer schnellen Erreichbarkeit des UEC Generationenmarktes, vor.
Meine Einwendung richtet sich gegen die vorgesehene Verkehrslenkung durch eine Mehrstufen-Ampelanlage. Im Rahmen einer UVP sollte der Einbahnstrassen-Vorschlag als Alternative geprüft werden.
9.
Wie dem, von der Volksbank Oberpfalz Nord, im Januar 2006 in Auftrag gegebenem Gutachten zu entnehmen ist, befinden sich hochkontaminierte Sanierungsflächen auf dem auszuweisenden Sondergebiet.
Der Zustand dieser Belastungen war der Stadt im Detail bekannt, sie hätte seit dem einen dringenden Handlungsbedarf gehabt, entweder die Flächen durch den Eigentümer oder Verfügungsberechtigten sanieren zu lassen, oder aber bei Insolvenz und Konkurs des Eigentümers (also Mittellosigkeit) diese Flächen von Seiten der Stadt zu sanieren.
Im Übrigen handelt es sich um ein Grundstück, dessen m²-Preis nach den neuesten Daten des Schätzerausschusses bei 90.-€/m² liegt und wegen der Größe der Fläche von 19 900 m² einen geschätzten Verkehrswert von 1.791.00 € hat.
Natürlich mindern die Sanierungskosten diesen Preis, aber die Stadt hat die Pflichtaufgabe nach den Immissionsvorschriften, vor oder bei Eigentümerwechsel die Sanierung einzufordern.
Eine Baugenehmigung ohne Sanierungsabschluss auf den kontaminierten Flächen darf danach nicht erteilt werden.
Insbesonders darf kein Deal stattfinden, bei welchem die Genehmigung für das Generationenprojekt, ohne Rücksicht auf die vorgetragenen stadtplanerischen Belange, LEP-und Regionalplan-Vorgaben, gegen Sanierungszusagen erkauft wird.
Die Stadt würde hier nach dem Motto „des kleineren Übels“ verfahren und die Genehmigungzusage gegen Sanierungszusage dealen!
Wie sich nach Einsichtnahme in die vorgelegten Akten erkennen lässt, ist jedoch genau dieser Handel geplant.
Die Stadt kann sich des Eindrucks eines rechtswidrigen Deals nur dadurch entziehen, dass beide Verfahren, nämlich die Sanierung der Flächen und das Genehmigungsverfahren für die Ausweisung des projektbezogenen Sondergebietes von einander getrennt werden, wobei eine
Baugenehmigung, bzw. eine Bauzusage auf den Grundstücken so lange nicht erteilt werden darf, bis die Sanierung abgeschlossen und deren Erfolg von unabhängigen Gutachtern überprüft wurde.
Alles andere wäre m.E. als unzulässige Vorteilsgewährung für den antragstellenden Projektbetreiber zu werten.
Mit freundlichen Grüßen
Luise Nomayo
DER WAHRE CHARAKTER EINES MENSCHEN ZEIGT SICH NICHT BEI DER ERSTEN BEGEGNUNG, SONDERN BEI DER LETZTEN
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